Σάββατο
20.07.2024

Όλο το σχέδιο του ΥΠΟΙΚ για τις νέες αντικειμενικές αξίες

Ένα εντελώς διαφορετικό τοπίο αναμένεται να διαμορφωθεί στην κτηματαγορά το 2022, όταν θα τεθεί σε πλήρη εφαρμογή το σχέδιο της κυβέρνησης για τη ριζική αναμόρφωση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Οι αλλαγές που δρομολογούνται αναμένεται να φέρουν τα πάνω κάτω στον κύριο και τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, καθώς και σε άλλους 18 φόρους που επιβάλλονται στην απόκτηση και την κατοχή ακίνητης περιουσίας. Εκτιμάται δε ότι θα επηρεάσουν και τη συμπεριφορά της αγοράς καθώς οι φόροι αποτελούν πάντοτε στοιχείο που ενσωματώνεται στις τιμές και συνυπολογίζεται από όσους επιθυμούν να επενδύσουν στα ακίνητα.

Τι προβλέπει το σχέδιο της κυβέρνησης

Το πρώτο βήμα υλοποίησης του σχεδίου της κυβέρνησης για την αναθεώρηση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών θα είναι η ανακοίνωση αντικειμενικών τιμών ζώνης σε περίπου 3.000 περιοχές της χώρας, όπου σήμερα δεν ισχύει το σύστημα των τιμών αυτών αλλά εφαρμόζονται άλλα συστήματα αντικειμενικού προσδιορισμού από τα οποία προκύπτουν πολύ χαμηλές φορολογητέες αξίες. Πρόκειται κατά κύριο λόγο για περιοχές σε νησιά όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Πάρος καθώς και για περιοχές στην ηπειρωτική Ελλάδα, όπως το Πόρτο Χέλι, οι οποίες έχουν αναπτυχθεί οικιστικά ή και τουριστικά, αλλά αντιμετωπίζονται φορολογικά ως εκτός σχεδίου και οικισμού. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα πολυτελή ακίνητα ή οικόπεδα-φιλέτα στις περιοχές αυτές να πληρώνουν φόρους-ψίχουλα μόνο και μόνο επειδή βρίσκονται σε οικισμούς στους οποίους δεν υπάρχουν τιμές ζώνης. Η επέκταση των αντικειμενικών τιμών στις περιοχές αυτές θα έχει ως συνέπεια τη σημαντική αύξηση των φορολογητέων αξιών των ακινήτων και συνακόλουθα την πολύ μεγάλη άνοδος των φόρων που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία στις συγκεκριμένες περιοχές. Στόχος του υπουργείου Οικονομικών είναι το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων να καλύπτει το 98% του πληθυσμού της χώρας! Όλες οι τιμές που θα καθοριστούν στις περιοχές αυτές θα ανακοινωθούν με ημερομηνία έναρξης ισχύος στις αρχές του 2022.

Το δεύτερο βήμα θα είναι η αναπροσαρμογή και επικαιροποίηση των αντικειμενικών τιμών ζώνης σε όλες τις άλλες περιοχές της χώρας όπου ήδη ισχύει το σύστημα των τιμών αυτών, ώστε να προσεγγίσουν όσο το δυνατόν περισσότερο τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς. Η διαδικασία αυτή έχει προχωρήσει και έχει σχεδόν ολοκληρωθεί για το μεγαλύτερο μέρος της χώρας.

Με βάση τις εισηγήσεις των ιδιωτών πιστοποιημένων εκτιμητών που έχει ήδη στα χέρια της η ειδική επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών προκύπτουν αυξήσεις αντικειμενικών-φορολογητέων αξιών έως και πάνω από 100% σε περίπου 7.000 περιοχές της χώρας και μειώσεις  σε περίπου 4.000 περιοχές. Η επιτροπή που έχει αναλάβει να διαμορφώσει τα τελικά ποσά των νέων αντικειμενικών τιμών αξιολογεί τις τιμές ζώνης που έχουν εισηγηθεί για κάθε δήμο και οικισμό οι ιδιώτες εκτιμητές ακινήτων και τις συγκρίνει με τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων και της Τράπεζας της Ελλάδος καθώς επίσης και με τα μισθωτήρια συμβόλαια.

Σύμφωνα με πληροφορίες οι εκτιμητές ακινήτων έχουν εισηγηθεί αυξήσεις οι οποίες ανέρχονται κατά μέσον όρο σε 50%-670% στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας όπου καταγράφεται σημαντική άνοδος της ζήτησης κατά τη διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών λόγω του Airbnb.

Στα βόρεια προάστια οι αυξήσεις που έχουν προταθεί είναι χαμηλότερες και κινούνται κατά μέσον όρο στα επίπεδα του 10%-30% ενώ μεγάλες είναι οι αυξήσεις στα νότια προάστια της Αττικής που έχουν ευνοηθεί από την αυξημένη ζήτηση κατοικιών τόσο από επενδυτές του εξωτερικού όσο και από το έργο του Ελληνικού καθώς και στις συνοικίες των δυτικών προαστίων.

Γενικά, οι περιοχές όπου αναμένεται να υπάρξει σημαντική άνοδος των φορολογητέων αξιών των ακινήτων είναι κυρίως αυτές στις οποίες οι αντικειμενικές αξίες υπολείπονται σημαντικά των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς ακόμη και μετά την τελευταία αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης τον Ιούνιο του 2018.  Πρόκειται κυρίως για:

  • Συνοικίες του κέντρου της Αθήνας όπως Κουκάκι, Εξάρχεια, Κυψέλη, Κολωνάκι, Πατήσια, Αμπελόκηποι, Παγκράτι.
  • Περιοχές των νοτίων προαστίων και συγκεκριμένα η παραλιακή ζώνη της Γλυφάδας, της Βούλας, της Βουλιαγμένης, του Ελληνικού.
  • Γειτονιές του Πειραιά και πολλές από τις λεγόμενες «λαϊκές» συνοικίες σε Κορυδαλλό, Αιγάλεω, Περιστέρι.
  • Περιοχές της Θεσσαλονίκης.

Οι νέες τιμές ζώνης θα ανακοινωθούν εντός του καλοκαιριού αλλά θα τεθούν σε ισχύ από τις αρχές του 2022. Στο ενδιάμεσο διάστημα, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων θα αναλάβει να φέρει σε πέρας μια εξαιρετικά δύσκολη «άσκηση». Θα κληθεί να χρησιμοποιήσει τις νέες φορολογητέες αξίες ακινήτων που θα προκύψουν από τις αναπροσαρμοσμένες τιμές ζώνης, για να υπολογίσει πώς θα διαμορφωθούν τα ποσά του ΕΝ.Φ.Ι.Α. και να βγάλει τα πρώτα στατιστικά συμπεράσματα για τις περιοχές στις οποίες ο φόρος αυτός θα εκτιναχθεί στα ύψη καθώς επίσης και για τις περιοχές στις οποίες θα μειωθεί. Το αποτέλεσμα της συγκεκριμένης «άσκησης» θα προσδιορίσει ποιες παρεμβάσεις πρέπει να γίνουν στις λοιπές παραμέτρους υπολογισμού του ΕΝ.Φ.Ι.Α., δηλαδή στους συντελεστές και τις κλίμακες, ώστε το 2022, που θα ισχύσουν για πρώτη φορά οι νέες αντικειμενικές τιμές ζώνης, να αποτραπούν υπέρμετρες αυξήσεις επιβαρύνσεων για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και κυρίως για τους έχοντες μικρή και μεσαία ακίνητη περιουσία.

Το τρίτο και τελικό βήμα, όπως ήδη το έχει καθορίσει η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, είναι η δημιουργία ενός πληροφοριακού συστήματος που θα ακολουθεί τις τάσεις στην αγορά ακινήτων και θα οδηγήσει στον εκσυγχρονισμό του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών με την πλήρη ταύτιση φορολογητέων και εμπορικών τιμών, που θα σημάνει ουσιαστικά την αντικατάσταση του όρου της «αντικειμενικής αξίας» με την «εμπορική».

Οι επιπτώσεις σε 20 φόρους, τέλη και λοιπές επιβαρύνσεις στην ακίνητη περιουσία

Αναλυτικά, οι μεταβολές στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων, που αποσκοπούν στην προσέγγισή τους με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς, αναμένεται να προκαλέσουν, αντίστοιχα, μεταβολές σε 20 φόρους και τέλη που επιβάλλονται στην απόκτηση και τη χρήση ακινήτων.  Οι φόροι αυτοί είναι:

  1. Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.), ο οποίος επιβάλλεται με βάση κλίμακες βασικού ποσού φόρου ανά τ.μ. ακινήτου ανάλογα με το ύψος της τιμής ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή κάθε ακινήτου. Όπως ήδη αναφέραμε, η ανοδική επίδραση που θα έχει ο καθορισμός των νέων αντικειμενικών τιμών στο ύψος του κύριου ΕΝ.Φ.Ι.Α. του 2022 σε πολλές περιοχές της χώρας θα επιδιωχθεί να μετριαστεί με παρεμβάσεις στις παραμέτρους υπολογισμού του που θα έχουν ως στόχο οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων να μην επιβαρυνθούν με υπέρμετρα αυξημένο φόρο.
  2. Ο συμπληρωματικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. φυσικών προσώπων, ο οποίος επιβάλλεται επί του αθροίσματος των φορολογητέων αξιών των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων εδαφικών εκτάσεων που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο, εφόσον το άθροισμα αυτό υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ.Και στον φόρο αυτό θα γίνουν παρεμβάσεις ώστε να μην προκύψουν υπέρμετρες αυξήσεις επιβαρύνσεων στις περιοχές όπου οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων, λόγω της ισχύος των νέων τιμών ζώνης, θα έχουν εκτιναχθεί στα ύψη.
  3. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (Φ.Μ.Α.), ο οποίος υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή.
  4. Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις πωλήσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία.
  5. Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων.
  6. Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.
  7. Ο φόρος διανομής ακινήτων.
  8. Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (Τ.Α.Π.), που επιβάλλεται υπέρ των Δήμων μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ -0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
  9. Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).
  10. Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
  11. Ο φόρος δωρεάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10% για δωρεές προς συζύγους, τέκνα ή εγγόνια, με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και συντελεστές 5%-20% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς δευτέρου βαθμού και με αφορολόγητο όριο 6.000 ευρώ και συντελεστές 20% έως 40% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς και μη συγγενείς.
  12. Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
  13. Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
  14. Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
  15. Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων κτισμάτων.
  16. Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
  17. Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.
  18. Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρίες ακινήτων.
  19. Ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φυσικών προσώπων.
  20. Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.

Πηγή: powergame.gr

Array